Utilizando el tipo de tapa a las propiedades de valor
Fórmula de Capitalización directa Tal vez la mitad de todos los inversores usar esta regla al lado del pulgar para descartar las propiedades que no funcionará para ellos. Es comúnmente llamada capitalización directa o el enfoque de “Cap Rate”. Algunos inversores lo saben tasa de capitalización (“tasa tope”) o la tasa de descuento por otros nombres, tales como la tasa de corte o de la tasa de oportunidad. Regla del pulgar del IRV “tasa tope” suele ser hablado entre los corredores de bienes raíces como la regla de IRV de oro: los ingresos dividido por la tasa es igual a Valor. Cuanto más baja sea la tasa de descuento, el valor más alto y, a la inversa, cuanto mayor sea la tasa de descuento, menor será el valor.
Es un poco confuso, incluso en la industria de bienes raíces, tasadores, porque cuando hablamos de tasa de capitalización, que significan algo totalmente diferente a la que los inversores utilizan el término. Tasa de un tasador de capitalización es una cosa de belleza. Ellos usan una tasa de descuento que es parte de su tasa de capitalización. Se calcula que la tasa de descuento con mucho cuidado de las ventas históricas, lo que significa que siempre están detrás de los tiempos-por meses o incluso años.
Gran parte de la “tasa tope” total que utilizan es lo que piensan los inversores de que la “tasa tope” real. Sin embargo, lo llaman el tipo de descuento. La tasa de descuento es una gran parte de lo que los inversores cuentan como la “tasa tope”, con un pequeño trozo incluido denomina la tasa de retorno de capital. Este elemento se utiliza para diferenciar entre dos edificios de diferentes edades. Por ejemplo, cuando se comparan dos edificios de 40.000 metros cuadrados que cada uno cuenta con 10 inquilinos, el ingreso bruto de $ 100.000 y una tasa de vacantes del 7%, se podría pensar que se trata de propiedades muy similares.
Sin embargo, una vez que se entera de que el primer edificio tiene 100 años, mientras que el segundo está a sólo 15 años de edad, se convierte en una situación diferente. Usted puede estar de acuerdo con el tasador que el edificio de 100 años de edad, vale menos que el edificio que está a tan sólo 15 años de edad. Lógicamente, el edificio antiguo se va a caer antes de que el más nuevo, de modo que pequeño componente de tasa de capitalización del tasador, la tasa de retorno de capital, los factores en este elemento. Algunos de los “tasa tope” es el retorno sobre la inversión, por lo que los evaluadores también tener esto en cuenta al evaluar su propiedad.
Ellos usan una tasa de capitalización que está compuesto de dos elementos: • • Descuento inversionistas de capital de retorno de bienes raíces sólo utilizan el tipo de descuento, que es el retorno bruto para el primer año que les gustaría obtener de su inversión. Algunos inversionistas piensan en él como la tasa de retorno que van a obtener de esa inversión. Así que si quieres un 10% de la inversión y la propiedad está produciendo 100.000 dólares de NOL, puede darse el lujo de pagar $ 1.000.000 ($ 100.000 dividido por 0,10). Si usted necesita un 12%, sólo pagaría $ 800.000 ($ 100.000 dividido por 0,12). Punto clave de la más alta de la tapa o la tasa de descuento, menor será el valor de esa propiedad. Para ganar el 15% de su dinero, usted debe estar dispuesto a pagar menos que si desea que sólo un 10%.