Mejor Entidad tengan bienes inmuebles
Posiblemente la pregunta más frecuente de mí es “¿Cuál es la entidad mejor negocio a utilizar para las inversiones de bienes raíces?” Mi recomendación para la mayoría de la gente es que una sociedad de responsabilidad limitada (una “LLC”) es la mejor entidad para este tipo de uso. He aquí por qué:
– Excelente protección de responsabilidad civil para directores y miembros de la
– Flujo a través del tratamiento impuesto a las ganancias y las pérdidas LLC
– Capacidad para transferir propiedades dentro y fuera de una LLC con un mínimo de consecuencias fiscales
– Protección de los activos personales a través del procedimiento de orden de carga (por Nevada LLC)
Responsabilidad de protección.
Una LLC es similar a una C-Corporation (“C-corp”) o un Sub-capítulo S Corporation (“S-corp”), ya que existe como una entidad corporativa separada. Proporciona una protección plena responsabilidad de sus funcionarios y directores (denominados “Administradores”) y sus accionistas (llamados “miembros”). Ya sea como administrador o un Miembro, usted es responsable sólo por el dinero que han invertido en la LLC y no se puede encontrar personalmente responsables por las deudas incurridas por la LLC. Considerar los riesgos asociados con la posesión de bienes raíces, propiedades, especialmente de alquiler. Lesiones inquilino. Intrusos heridos, mientras que en terrenos baldíos. No autorizada de dumping o el almacenamiento de residuos peligrosos. Todos estos podrían representar un riesgo grave para su bienestar financiero, si tuvo la propiedad en su nombre directamente, incluso con seguro. Poseer una propiedad a su nombre que significa que en caso de que sea demandado y encontrado culpable, todo lo que su póliza de seguro no cubre va a salir de su propio bolsillo. Poner una entidad LLC entre usted y esta responsabilidad personal significa que sus activos personales están protegidos.
De flujo mediante un tratamiento fiscal.
A diferencia de un C-corp, una LLC no paga impuestos sobre la renta. Se trata de un “flujo continuo” entidad, lo que significa que, al igual que un S-corp, el impuesto sobre los beneficios (así como las cancelaciones de las pérdidas) se transfieren a través de los miembros y pagar impuestos sobre sus declaraciones de impuestos individuales personales .
El flujo a través de un trato fiscal se vuelve importante cuando usted decide vender una propiedad, o convertirlo a uso personal. Aquí está un ejemplo rápido de lo que ocurre con una ganancia de $ 400,000 en bienes raíces después de impuestos. En este ejemplo estamos asumiendo que su tasa de impuesto personal sobre el dinero recibido sería del 39,1%, el tipo impositivo más:
C CORPORACIÓN:
Beneficio bruto: $ 400.000
Impuesto sobre Sociedades:: -136.000 menos
Suma total: $ 264.000
Atención a usted como un Dividendo: $ 264.000
Menos: impuesto que paga el dividendo: -103.224
Beneficio neto para Usted: $ 160.775
LLC
Beneficio bruto: $ 400.000
Atención a Usted: $ 400.000
Menos: impuesto que paga en beneficios: -156.400
Beneficio neto para Usted: $ 243.600
Facilidad de venta.
LLC es una ventaja extra sobre un S-corp (o un C-Corp), donde se quiere convertir una propiedad para uso personal o comercial (llamado un ‘como especie de cambio “y sujetos a reglas especiales) para la otra casa de un valor similar. Si se mantiene en un S-corp la conversión o canje de bienes se considerará una venta con las consecuencias fiscales de acompañamiento. Celebrada en la LLC, no hay consecuencias fiscales de la conversión o el comercio de la propiedad.
Protección de Activos.
Cuando se utiliza una LLC tengan bienes inmuebles, es muy importante que usted también obtener una cobertura de un seguro de propiedad. En el caso de una demanda presentada contra la LLC por un inquilino lesionado en el lugar, o, lo creas o no, ni siquiera por un intruso en su tierra, el bien y el seguro a todo riesgo le puede ahorrar dinero en el largo plazo. Incluso puede guardar la propiedad en sí, si el demandante fue a demandar con éxito la LLC y ganar. Si la LLC no tenía cobertura de seguro en lugar de un tribunal puede ordenar que los bienes vendidos para pagar el juicio de la demandante.
Sin embargo, si se entabla una demanda contra usted personalmente, y un intento demandante embargar bienes se mantiene a través de una LLC, las reglas son un poco diferentes.
Carga de Pedidos.
Una orden de carga funciona del mismo modo como un derecho de retención – que es una obligación de pagar dinero colocado en activos. El orden de carga no transmite ningún derecho de voto, cualquier posibilidad de controlar las decisiones de la LLC o la capacidad de la de un acreedor a la fuerza de la LLC para distribución de beneficios. El orden de carga sólo otorga al acreedor el derecho a recibir una porción de los beneficios de la LLC, hasta que la sentencia sea pagado en su totalidad. Y, en un giro bastante irónico, el dinero recibido por un acreedor a través de una orden de carga se considerarán como ingresos y pagan impuestos.
Bajo la ley de Nevada, una orden de carga es el único método legal para los acreedores está demandando personalmente a atacar a sus bienes en una LLC. Así, por ejemplo, si usted es un residente de Nevada y tiene una cuenta de transacciones diarias, un barco y un duplex a cabo en una LLC y es demandado personalmente, un acreedor no sería capaz de aprovechar sus activos. En su lugar, tendría que obtener una orden de carga sobre sus intereses de los miembros de la LLC, que les da derecho a recibir una porción de los ingresos obtenidos por ese LLC. Si la LLC no ganó ningún ingreso, entonces no habría ningún beneficio para su distribución.
Desafortunadamente, las leyes de orden de carga en otros estados no pueden ser tan fuertes como Nevada. Para aquellos de ustedes que no viven en Nevada, o que tienen propiedades en otro estado que no ofrece una fuerte carga de leyes de orden, se sugiere el uso de dos sociedades de responsabilidad limitada. El primero está formado LLC en el estado donde está ubicada su propiedad y tiene el título. La segunda está formada LLC en Nevada y es una empresa de cartera pasiva, que todos los intereses de la LLC en primer lugar. Que a su vez tienen intereses de la LLC en Nevada. ¿Qué sucederá en caso de una demanda presentada contra usted personalmente es que no importa en qué estado se entabla una demanda, el acreedor al final tendrá que venir a Nevada para tratar de apoderarse de los bienes, y luego se estrellará contra la orden de carga procedimiento. Cuesta un poco más para establecer y mantener, pero si usted está realmente tratando de hacer usted mismo como un pequeño objetivo como sea posible, es una solución bastante rentable.
Un último punto a considerar mientras que sobre el tema de las órdenes de carga es la de limitar el valor del número o en dólares de las propiedades a cabo en una LLC. Si usted tiene varias propiedades a cabo en una LLC y dependen de la fuente de ingresos, entonces una orden de carga colocada contra LLC que podría causar una interrupción importante de sus ingresos.
¿Alguna vez no recomendamos el uso de una LLC de las tenencias de bienes raíces? De vez en cuando. Por ejemplo, California evalúa una cuota de franquicia de impuestos adicionales para las LLC con los ingresos más de $ 250.000 por año. Por lo tanto, si su LLC se mantiene muy alta de generación de ingresos de propiedades, puede terminar pagando más impuestos. Para evitar esto, se puede recomendar el uso de una Sociedad Limitada, ya que no tiene la cuota de franquicia adicional aplicado a sus ganancias. Sin embargo, si usted utiliza su Sociedad Limitada con un socio corporativo de General, entonces usted tiene la presentación y los costos de operación de ambas entidades en California, en lugar de uno, por no hablar de dos tasas de impuestos de franquicia.
Otro ejemplo podría ser una situación en la que la entidad va a ser usada para fines de planificación de sucesión para pasar su riqueza a través de la siguiente generación, y tal vez prever problemas en el horizonte con sus hijos que quieren controlar una vez que han adquirido una participación mayoritaria.
Sociedades limitadas son una entidad mucho mayor que las LLC, y la ley sobre la forma en la sociedad limitada está controlada es mucho más estable. Un socio general no se pueden eliminar en la mayoría de los casos, a menos que sean declarados culpables de graves faltas cometidas o defraudar a la sociedad limitada. En una LLC, sin embargo, la ley no es tan resuelta. Y, aunque es posible que el proyecto de su LLC El acuerdo de operación tan fuerte como sea posible para darle el control sobre las operaciones diarias, incluso después de haber transferido participación mayoritaria en la LLC a sus hijos, todavía hay una posibilidad de que los niños serán capaces de hacer una buen argumento legal ante un juez comprensivo y tener el acuerdo de operación a un lado.