Como mercado de bienes raíces sour, los tribunales sancionar proyectos demorados, aliviar los compradores de los contratos
De vuelta en el 09 de septiembre 2008 edición de The Wall Street Journal, como el conocimiento de la crisis financiera mundial a la vez la ampliación y profundización, que prevé que las demandas de la multitud que se presentó por los compradores de bienes raíces con la esperanza de recuperar sus depósitos de pre-construcción inicial, entre los que tienen la mayor probabilidad de éxito fueron escenarios en los que el desarrollador no entregar el proyecto a tiempo.
Aunque no existe una manera segura de probar esta predicción, mi sensación es que en su mayor parte, se está demostrando cierta. Tomemos, por ejemplo, un reciente dictamen del Onceno Circuito – el más alto tribunal de apelación federal con jurisdicción en la Florida, y que ha sido fundamental para establecer el tono de la última ola de litigios de bienes raíces. En Harvey v. Lake Buena Vista Resort, LLC, 2009 WL 19340 (11 Cir. 05 de enero 2009), el Onceno Circuito confirmó depósitos de la corte inferior para la devolución pagado por la compra de un condominio en Orlando, encontrando que el promotor había incumplido el contrato de compraventa al no entregar la unidad en el momento oportuno. Cabe destacar que el Onceno Circuito de la izquierda el desarrollador cero espacio para la desviación del programa de construcción prometió dos años. Mientras que el desarrollador obtiene un certificado de ocupación a sólo cinco días después del plazo de dos años, el tribunal sostuvo que esto era demasiado tarde como una cuestión de derecho, a pesar de que el acusado declaró que el plazo adicional de cinco días fueron atribuibles a un asunto fuera de su de control – el tratamiento inusualmente lenta de un permiso de camino necesario.
Es revelador que, al llegar a su conclusión, el Onceno Circuito esquivó otro de los temas en los que los compradores habían prevalecido en el tribunal de primera instancia – es decir, si el desarrollador había violado las disposiciones de divulgación de la venta de tierras federales Interestatal Ley Full Disclosure (ILSA), al no tanto a registrar el apartamento con los EE.UU. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) y presentar un Informe de Propiedad federal a los compradores. Como he escrito anteriormente, los tribunales federales han sido notablemente más reticentes a la regla para los compradores de las reclamaciones presentadas en ILSA, violaciónes de los cuales son vistos como la hiper-técnica e inmateriales en los casos en que lo demás es un proyecto de entrega de acuerdo a las promesas declaró un desarrollador.
Por el contrario, es fácil ver por qué los tribunales podrían tener más simpatía por los compradores en los casos en que la construcción se ha demorado injustificadamente. El cálculo es simple: cuanto más tiempo pasa un edificio sin terminar, cuanto más tiempo los depósitos de los compradores se han invertido en un proyecto de inhabitable y no pueden venderse. Y cada día el mercado inmobiliario sigue atascado en un bache histórico sólo sirve para exacerbar el inconveniente para el comprador. La erupción reciente, pero nada sorprendente de las acciones de ejecución hipotecaria prestamista contra los desarrolladores de contar una historia general de constructores sin fondos para pagar los préstamos, los contratistas o subcontratistas. Esto significa que los muchos todavía-a-ser-terminados proyectos en todo el país, se perderá el plazos de ejecución establecidos por contrato – si tienen acabado en absoluto, lo que es.
Como una cuestión práctica, los compradores potenciales reclamaciones de construcción demora que han decidido que no tienen la paciencia de Job harían bien en hacer valer sus derechos legales como forma rápida y decisiva como sea posible. Mientras que retrase la construcción puede ser una vía a la rescisión con éxito de un contrato de compra, en general, la más larga espera de emprender acciones legales, mayor es la probabilidad de que el desarrollador podrá argumentar que el comprador – por el retraso de su propia – ha renunciado a cualquier reclamación legal.