4 consejos para un comprador a un cierre exitoso de fideicomiso
Al comprar una casa en el mercado actual de bienes raíces, hay muchos retos que deben superar, desde el momento del contrato hasta el cierre de la plica. La “fácil” escrow ya no es una realidad. Con el fin de asegurar un cierre a tiempo, los compradores tienen que anticiparse a los posibles obstáculos y estar preparados para enfrentarlos, en caso de que surjan durante la transacción.
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios muestra que el 34 por ciento de las transacciones, o bien no se cierran o tienen una fecha de cierre retardado. Este alto porcentaje se debe principalmente a la afluencia de las ventas en corto y las propiedades poseídas por el banco. La falta de conocimiento acerca de las propiedades bajo contrato es la razón principal.
Hay cuatro áreas principales que son más comunes en una compra de bienes raíces. Se componen de los requisitos del prestamista, las evaluaciones, problemas con el título y la inspección de viviendas. Anticipándose a estos cuatro temas se aumentan las probabilidades de una fácil y exitosa. También le ayudará a obtener el control de la transacción.
1. Ahora los prestamistas tienen requisitos más estrictos que nunca. Muchas entidades de crédito no emiten aprobaciones previas como lo hacían antes. Si este es el caso, hable con el prestamista para asegurarse de que tienen por lo menos verificar los ingresos del comprador y los bienes. Uno de los requisitos de un préstamo de la FHA es el obsequio de pago inicial del comprador. FHA siempre ha permitido esto, pero ahora la verificación de la fuente de la donación tiene que ser verificado. FHA quiere saber dónde está esta persona obtuvo los fondos de regalo para el comprador.
Otra vuelta de tuerca al proceso de calificación implica la compra de una casa en ciudad nueva o condominio. FHA requiere que una nueva subdivisión tiene que ser del 50% bajo contrato antes de que se apruebe un préstamo para el comprador. Los prestamistas están pidiendo ahora a verificar las reservas de la la Asociación de Propietarios antes de considerar la aprobación de un préstamo.
2. Evaluaciones siempre han sido una parte integral de un contrato de compra. Una evaluación siempre ha tenido que evaluar el precio de venta de una propiedad. El gran cambio es los requisitos de la FHA y VA en cuenta en la revisión de una valoración completa. Un requisito es que las ventas comparables tienen que estar dentro de tres meses. Este período de tiempo antes era de seis meses. La “Iniciativa de Tidewater”, implementado por el VA ha hecho aflojar algunas de sus restricciones. El VA permitirá a las partes en una transacción de proporcionar datos adicionales del mercado junto con la evaluación. Las sociedades de tasación se asignan por un tercero y no al acreedor, de forma automática causando un retraso en la transacción.
3. Defectos en el título, o lo que llamamos “nubes en el Título”, es otra preocupación importante. Gravámenes sobre los títulos, tales como impuestos a la propiedad, Asociación de Propietarios y gravámenes mecánicos son algunos de los más comunes. Cuando depósito en garantía que se abre la compañía de título hace una búsqueda de títulos. Sin embargo, a veces estos no son exactos y es posible que un derecho de retención mecánica no presentarse para un máximo de 120 días después de la grabación de la retención. Ya que muchos bancos de control de las ventas a corto y de REO, defectos en el título son más propensos a ser un problema.
4. Muchas ventas en corto y de REO se venden “tal cual”. Sin embargo, el comprador debe todavía realizar una inspección de la casa en la propiedad por un inspector calificado con licencia. Las casas se vacia por largos períodos de tiempo y muchas de estas casas están perdiendo los acondicionadores de aire, calentadores de agua, termostatos, y varios otros artículos. Pedir estos artículos a ser reemplazados o reparados pueden causar retrasos importantes en el proceso de cierre. Por lo general, las estimaciones tienen que ser hechas por contratistas con licencia y estos toman tiempo. Las negociaciones entre el comprador y el vendedor de este tipo de problemas hace que los retrasos más prolongados.
El comprador debe prever este tipo de problemas antes de escribir un contrato. Que les permitirá estar al tanto de los problemas potenciales y resolverlos inmediatamente. De esta manera se disminuyen los riesgos que pueden causar la propiedad de retrasar el cierre o peor aún, no se cierra del todo.
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